市场洞察
新加坡购房者真正会问的问题——用我们完整成交数据库里的数据来解答。想了解每个答案背后的完整技术细节，请参阅方法论。
数据驱动的解答
永久地契 vs 租赁地契——哪个表现更好？
官方来源URA 成交记录 · 配对转售样本
用最诚实的方法来衡量——即配对买入→卖出样本的平均年化回报（同一实体单位两次成交）——永久地契/999年与99年租赁地契在整个市场上的表现惊人地接近。在所有邮区，两者大致都落在每年约 2.5–3%；两者之间的差距远小于一个百分点，且会因邮区而互有高低。
结论：就已实现回报而言，地契并不是大多数买家以为的那个决定性杠杆。以合适价格买入的年轻99年租赁地契，历史上一直与永久地契并驾齐驱；真正的风险是在租赁地契生命后期才买入。请使用持有期和邮区控件查看属于你自己的那一部分。
重复成交法：每个样本的回报为 (卖出 ÷ 买入)^(1 ÷ 持有年数) − 1。永久地契与999年租赁地契归为一组（经济上等价）。配对样本过少的分组会显示“数据不足”而非误导性数字——配对数量始终一并显示。
地铁效应研究——靠近地铁是否意味着更高回报？
配对转售法 · 持有 >5 年的买入→卖出配对成交年化回报中位数 · 新加坡公寓 · 按距最近地铁站的距离
官方来源URA 成交记录 × LTA / OneMap 地铁图
用与地契研究相同的诚实方法——即配对买入→卖出样本的年化回报中位数（同一公寓两次成交）——按到最近地铁站的距离分组。每根柱子是该距离区间内公寓每年的已实现回报中位数，让你看清步行可达地铁的房产是否真的增值更快。
如何解读：比较各柱子，但要留意每个区间下方的配对样本数量——样本过少的区间会显示为“数据不足”而非误导性数字。以公寓为主：有地住宅的地铁效应较弱、其地契数据也有缺口，因此本研究只覆盖公寓。
重复成交法：每个样本的回报为 (卖出 ÷ 买入)^(1 ÷ 持有年数) − 1，与上方地契研究方法一致。到最近地铁站的距离按项目计算（约230个已定位的 MRT/LRT 站点）；记录中没有地铁距离的公寓会被排除，而非猜测。
卧室数量的回报会因邮区而异吗？
重复成交法 · 同一公寓单位实际的买入→卖出转售，持有 4–10 年 · 卧室数取自 haio 单位级记录的确切数字（未知一律剔除，绝不猜测） · 实心柱需 30 宗以上配对；5–29 宗以浅色柱标注数字及低样本标记；再少则只显示数字
官方来源URA 成交记录 · 配对转售样本
会——而且单个邮区可能与全岛的整体规律相反。就全岛而言，较大的私宅公寓分组（3–4房）从同一单位的实际转售中获得了更强的年化回报。挑一个具体邮区，排序可能就会翻转——这正是当选定某个邮区时，本图表始终叠加全岛柱子的原因。请查看你实际要买入的那个邮区，而不是全国平均值。
该指标是同一公寓单位实际买入→卖出转售的平均年化回报（重复成交法——与上方永久地契 vs 租赁地契图表算法相同），并按该单位来自 haio 单位级记录的确切卧室数量分组。没有已知卧室数量的单位会被排除，绝不猜测。
仅限私宅公寓。每根柱子都会显示其真实配对数量：配对5–9对的分组以淡色呈现并在顶部标注数量，配对少于5对的分组只显示数量——绝不给出单薄、误导性的数字。
我应该买入哪个邮区？
最多选择 5 个邮区进行比较
私人公寓 · 逐年尺价中位数 · 过去10年
按最新尺价中位数排名前10的邮区
| 邮区 | 最新尺价 | 3年CAGR | 成交量（年） |
|---|---|---|---|
| D6 | $3,167 | +0.1% | 4 |
| D9 | $3,053 | +6.0% | 774 |
| D2 | $3,023 | +9.8% | 264 |
| D1 | $2,798 | +12.2% | 223 |
| D16 | $2,551 | +18.7% | 1,074 |
| D3 | $2,323 | +1.7% | 396 |
| D10 | $2,311 | -3.4% | 482 |
| D7 | $2,305 | -4.1% | 95 |
| D5 | $2,299 | +7.8% | 764 |
| D21 | $2,230 | -1.9% | 363 |
官方来源URA 成交记录 · 按邮区与年份
按最新尺价：D9、D10、D11 一贯领先。D1–D4 紧随其后，近期势头强劲。按3年复合年增长率（CAGR）：D19 和 D20 以更低的入场价提供有竞争力的增长。按流动性：D15 和 D19 是最活跃的市场——退出时流动性很重要。
仅限私宅公寓（URA 成交记录）。为该邮区与该年份所有公寓成交的年度中位尺价。某年成交少于20笔的邮区已排除。
我该如何把一个新盘的价格与其邻近项目做对比？
haio transaction records (URA caveats) — per-project median $ psf across all sale types, 12 months to 12 Jun 2026. Lentor Hills Residences (n=2) and Lentor Central Residences (n=5) are thin counts — read those bars as indicative only.
官方来源URA 成交记录 · 12个月中位数
把真正的邻居放在同一坐标轴上，而不是邮区平均值。邮区汇总会把老旧转售存量和新盘混在一起，掩盖了真正重要的价差。诚实的对比是每个可比项目自身在过去12个月的成交 $ 尺价中位数——这里是 Lentor 一带的六个新盘，加上更广的第26邮区走廊上的 Springleaf Residence，并把 Lentor Gardens Residences 的预期开盘区间以阴影标示以供参照。
已售罄的新盘会通过转手（sub-sale）和转售继续留下成交记录，因此12个月中位数涵盖所有成交类型；每根柱子背后的成交数量都在其提示框中——样本单薄意味着这是一根指示性柱子，而非定论。
haio 成交记录（URA 成交记录），截至2026年6月12日的12个月。阴影区间是根据未经证实的中介传单锚点校准的市场指示性预期——并非已发布的价格表。
小学重要吗？
数据即将推出
我们正在构建学校距离对比——按持有年限，比较距小学1公里以内与以外住宅的已实现尺价中位数增长（涵盖所有学校）。成交记录与学校的关联匹配尚未纳入公开数据层，因此在能够确认可信之前，我们不会在此显示具体数字。
新加坡买家愿意为住在热门小学1公里范围内支付溢价。悬而未决的问题是，这份溢价在典型持有期内是否会转化为更好的转售增值，还是你只是在入场时多付了钱。
目前数据层只暴露了按项目计的最近学校距离，尚无把成交层级的1公里内标记与已实现回报相连接的数据。本节是一个“数据即将到来”的占位框。我们目前掌握哪些数据，详见方法论。
政府释放了多少新的住宅用地？
2026 年：9,320 套住宅——较十年均值（6,060）高出 54%。
| 年份 | 确定清单住宅数 |
|---|---|
| 2016 | 3,730 |
| 2017 | 5,170 |
| 2018 | 5,410 |
| 2019 | 3,740 |
| 2020 | 3,145 |
| 2021 | 3,605 |
| 2022 | 6,290 |
| 2023 | 9,250 |
| 2024 | 10,500 |
| 2025 | 9,755 |
| 2026 | 9,320 |
GLS 确定售地清单 · 私人住宅（含 EC） · URA 新闻发布
官方来源URA 政府售地计划
每年政府售地计划（GLS）都会在其确定供应名单上推出一定数量的私宅——这些地段按固定时间表出售，不论需求如何。那是供给新公寓和执行共管公寓（EC）新盘的上游水龙头。图表显示过去十年间每年推出的确定名单私宅数量，直接取自 URA 的半年度发布。
如何解读：最新一年被高亮，虚线是此前各年的平均值。当高亮柱子远高于该线时，政府正在释放异常庞大的供应——这是对供给（而非价格）的前瞻性解读。
来源：URA 政府售地计划媒体发布。这些数字是政府为各年公布的确定名单私宅供应量（含执行共管公寓）——绝非我们的估算。
每年有多少新私宅落成？
当每年竣工量高于约 2 万套时，新增供应往往对价格形成压力；当竣工量低于约 1 万套时，稀缺则会对价格形成支撑。 URA 预计 2026 年将竣工 6,955 套（预测）。
| 年份 | 单位数 | 类型 |
|---|---|---|
| 2014 | 23,298 | 实际 |
| 2015 | 22,267 | 实际 |
| 2016 | 26,288 | 实际 |
| 2017 | 20,568 | 实际 |
| 2018 | 13,242 | 实际 |
| 2019 | 8,913 | 实际 |
| 2020 | 4,061 | 实际 |
| 2021 | 6,388 | 实际 |
| 2022 | 9,526 | 实际 |
| 2023 | 21,284 | 实际 |
| 2024 | 10,617 | 实际 |
| 2025 | 7,996 | 实际 |
| 2026 | 6,955 | 预测 |
| 2027 | 10,021 | 预测 |
| 2028 | 10,701 | 预测 |
| 2029 | 13,028 | 预测 |
来源：URA 房地产统计 · 私人住宅（含执行共管公寓 EC） · 逐年竣工量。预测年份为 URA 的预期竣工量——并非我们自行估算。
官方来源URA 房地产统计
落成是已完工的私宅和执行共管公寓的实际交房——新供应进入市场的那一刻。它们呈周期性波动：今天的一波新盘会在三到四年后变成一波落成。
如何解读：图表用三条带区着色。当年度落成量高于约 20,000 时，市场正在消化庞大供应，价格往往走软；约 10,000 左右为平衡；低于约 10,000 则是供应紧缩，此时稀缺性支撑价格。2026年起那些浅色、虚线边框的柱子是 URA 的预期落成量——已清楚标注为预测，而非记录。
来源：URA 房地产统计——私宅单位（含执行共管公寓）按年落成量。2025年及之前为实际落成；2026–2029年为 URA 的预期落成量，绝非我们的估算。
集体出售（en-bloc）发生了什么变化？
高峰：2018 年——45 宗交易，释放 3,185 个单位。此后管道急剧收窄。
| 年份 | 宗数 | 流失单位数 |
|---|---|---|
| 2013 | 10 | 240 |
| 2015 | 1 | 45 |
| 2016 | 7 | 600 |
| 2017 | 33 | 2,764 |
| 2018 | 45 | 3,185 |
| 2019 | 6 | 342 |
| 2020 | 6 | 147 |
| 2021 | 12 | 342 |
| 2022 | 4 | 575 |
| 2023 | 5 | 125 |
| 2025 | 1 | 9 |
来源：集体出售（en-bloc）成交历史，2013–2025 年。图中显示达成的交易与释出的现有单位；新增替代单位数量未列入（相关数据覆盖过于稀疏，无法如实呈现）。
官方来源URA 集体出售历史
集体出售（en-bloc）是新私宅供应的第二个来源——老旧屋苑整体卖给发展商，再重建。图表显示 2013–2025 年间每年达成的交易和释放的现有单位。
如何解读：峰值年份被高亮。2018年之后交易数量急剧下降并持续低迷——这意味着为私宅供应补给的两条管道之一，多年来一直近乎空转。今天来源越少，意味着未来几年的新供应越稀薄。
来源：集体出售成交历史。我们绘制交易与损失的单位数（这两项我们完整追踪）；我们刻意略去新的置换单位数量，因为我们在这方面的覆盖太薄，无法如实报告。
一年当中有没有最佳的买卖月份？
最冷清月份：Dec（14,500 宗成交）——竞争较少。最火热月份：Mar（23,395 宗）。
| 月份 | 成交量 | 尺价中位数 |
|---|---|---|
| Jan | 16,501 | $1,564 |
| Feb | 16,077 | $1,524 |
| Mar | 23,395 | $1,546 |
| Apr | 22,648 | $1,586 |
| May | 21,629 | $1,518 |
| Jun | 17,095 | $1,522 |
| Jul | 22,913 | $1,522 |
| Aug | 20,341 | $1,538 |
| Sep | 18,234 | $1,520 |
| Oct | 19,854 | $1,552 |
| Nov | 19,870 | $1,645 |
| Dec | 14,500 | $1,504 |
来源：URA 房地产统计 · 私宅成交记录 · 过去10年，按日历月份统计。尺价中位数 = 记录价格 ÷ 记录面积。
官方来源URA 成交记录 · 按日历月份
大多数买家忽视他们行动的月份。但成交记录没有：成交量和价格都会随日历变动。图表显示过去十年平均下来、按日历月份的成交量（柱状）和中位尺价（折线）。
如何解读：最冷清的月份被高亮——买家面对的竞争更少。更繁忙的月份则意味着卖家面对更多需求。年内的时机把握，是大多数人白白留在桌上的一次免费优化。
来源：URA 房地产统计，私宅成交记录，最近10年，按日历月份。中位尺价 = 记录价格 ÷ 记录面积。
哪种组屋户型每平方英尺最贵？
我要付多少额外买方印花税（ABSD）？
关于 haio
价格估算有多准确？
每个房产页面上的估算使用 ValueAI 的自动估价模型（AVM），以 1,658,309 笔新加坡住宅成交训练而成。每个估算都以第25至第75百分位区间（而非单一数字）呈现，并附上其所依据的可比成交数量。我们绝不隐瞒样本过少的情况。它不是正式评估——银行和持牌估价师会进行各自的核保。分级规则详见方法论 §3。
为什么有些房产的图表是空的？
尺价图表取自同一邮区加地契类型群组、面积在标的 ±15% 以内、最近3年的可比成交。当此类记录少于5笔，或范围内每笔成交都缺少已记录的area_sqft（老旧组屋记录常见）时，图表会回退到空状态。相关成交仍会显示在下方表格中——只是图表无法把它们画出来。
永久地契和租赁地契在转售时真的有区别吗？
在新加坡，地契确实会影响转售定价——但影响比大多数买家想象的要小，且只有当租赁地契房产的剩余租期跌破约60年后，规律才变得可预测。年轻的租赁地契（99年、剩余80年以上）在同一邮区和同一建筑档次中，成交价与永久地契几乎持平。随着租期缩短，差距会急剧扩大。逐邮区数据详见永久地契 vs 租赁地契深度分析。
「cadastral-only」是什么意思？
有些有地住宅是根据 SLA OneMap 地籍多边形编录的，但在 URA 数据库中没有成交记录。它们是真实存在的房产，地址准确，但我们没有价格历史。这些页面会带有一个标注为「cadastral-only」的提示横幅。请把它们理解为「此地址存在」，而不是「此地址曾挂牌出售」。确切数量详见方法论 §7.1。
我可以下载这些数据吗？
暂时还不能通过 haio 下载。方法论页面列出了我们抓取的每一个公开来源——URA 成交记录、来自 data.gov.sg 的组屋转售、SLA OneMap、MAS SORA——因此你可以自行复现同一套数据集。批量导出接口已列入路线图。
本网站有赞助或广告吗？
没有。haio 不展示任何房源、不收取任何中介费、不投放任何广告。估算仅使用 ValueAI 的自动估价模型来做价格模型——没有任何商业关系会影响你所看到的内容。它由一位身在新加坡的个人独自构建和维护；联系方式见下方 §9。
数据多久更新一次？
URA 私宅成交记录：每日抓取，不过 URA 本身通常在实际成交约一周后才发布。组屋转售：每日从 data.gov.sg 增量更新。SLA 有地住宅登记：每周。SORA 利率：每日。每个来源都会在方法论页面上显示其最后刷新时间。
我可以查看目前正在出售的房子吗？
可以。除了成交数据库，haio 还展示目前正在出售的新盘公寓和有地住宅——就在 haio 内原生呈现。你可以在房源页面浏览，按公寓或有地住宅筛选，并打开任一房源查看其完整详情、单位组合和价格历史。无需离开 haio。
我觉得本页面上的某个数字有误，该怎么办？
发送邮件至 wttg72@gmail.com。请注明网址和该字段。我们会把它追溯回源数据集（URA、HDB、SLA 或 MAS），要么修正它，要么说明为何无法修正。
我的数据会被收集吗？
haio 不使用任何第三方分析工具，也不使用浏览器本地存储以外的任何 Cookie。收藏的房产保存在你浏览器的localStorage中——它们绝不会被发送到 haio 的服务器。本站托管于 Vercel。
还想了解更多？方法论文档是本站每一个数字如何计算的权威参考。